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凤凰体育:商业地产面临高库存与电商双重夹击 有何应对之策?


本文摘要:由于去年中央政府将房地产去库存作为近几年的重点任务之一,倒计时措施推动许多城市的住房销售抓住今年的机遇,待售库存大幅增加。

由于去年中央政府将房地产去库存作为近几年的重点任务之一,倒计时措施推动许多城市的住房销售抓住今年的机遇,待售库存大幅增加。但是,商业地产似乎被排除在外。当前几年商业地产建设的热潮导致库存急剧上升时,经济增长率的提高给商业地产的运营带来了普遍的影响,现在这个行业面临着比住宅建筑越来越严重的压力。根据国家统计局的数据,自2月份以来,商品房销售面积一直在不断增加。

全国商品房销售面积同比下降6%,截至10月底销售面积约4.1万亿平方米。办公楼和商业用房销售面积分别下降10.5%和12%,分别为3378万平方米和1.56万亿平方米。

国家统计局商品房销售面积指数的主要统计数据是已经竣工但尚未出售或出租的商品房面积。然而,分析师指出,这些数据似乎并不准确地取决于商业房地产的潜在可观供应量,因为待售面积的指标不包括那些正在建设或尚未开工但已经转让的地块。中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红回应称,出售面积不能真正反映行业面临的压力。

她在本周《经济观察报》主办的第六届中国商业地产年会上回应称,已经竣工但未出售或出租的商品房只是总供应量的一部分。统计局公布的数据显示,写字楼和商业商厦建筑面积分别快速增长7.4%和5.2%,明显低于住宅建筑1.8%的同比增幅。写字楼和商住楼的建筑面积分别是2010年的2.3倍和1.9倍。秦红表示,近年来,商业地产的建筑面积增速已经达到经济增速。

即使按照企业30%的适度比例来计算,商业地产的供给和潜在供给也比住宅楼更不利。还包括近年来政府、房地产开发商、投资者对商业地产项目的热情,推动了此类物业的肆意建设,但现在发现,由于电子商务、供大于求、经济下滑的影响,通过商业地产提供低投资回报的思路还是更容易构建。与商品房主要通过销售发展成交量的发展模式不同,商业地产不会拆分出售部分物业,更多的是作为整体租赁提供租金收入。

这种发展模式使得商业地产更容易受到经济环境和自身运营能力的影响。这也考验了房地产企业对商业地产如购物中心的运营能力。

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房地产开发商回应称,这类房产更难复制。上海水友城商业投资管理有限公司于2008年多次研发高调的南京水友城购物中心,首次将零售、休闲、娱乐融为一体。

但该公司在其他城市开发的水上旅游城市此后一直不成功,现在正在重建。该公司总经理王国庆日前在视点房地产网举办的研讨会上回应称,公司起步早,但起步晚。他表示,公司在天津的项目因建设项目难以达到南京项目的水平,而在东北地区遇到了经济下滑,在小城市更是困难重重。

王国庆表示,该公司已经扩大了业务范围,并把重点放在上海这样的大城市。类似于水游城市的问题,成为近年来商业地产开发商频繁遇到的难题。随着购物中心的不断出现,在严重同质化现象下,竞争越来越激烈,并不断发展 电子商务的冲击,大大减少了购物中心同质化的现象。据统计,到目前为止,中国约有4500家购物中心。

以前特别强调不同品牌的购物中心的人群模式,现在受到电子商务便利优势的冲击,惨淡异常。香港源丰资本(Hong Kong Yuanfeng Capital)的持续管理合伙人顾指出,中国的低成交量、低产出不会造成商业地产的严重同质化,它所获得的产品与电子商务所要求的产品一模一样,这也是商业地产更容易被电子商务打败的原因。

这迫使一些商业地产运营商在商业业态上寻求升级和创意,更好的购物中心已经在向体验式商业等差异化方向发展。欢乐城房地产副总经理郑武表示,欢乐城购物中心已经达到了餐馆和百货商店占多数的阶段,现在公司正在建设一个体验式的街区,它不仅会为修订后的更粗糙的客户市场需求合适的产品,还会有偏远的客户到来,从而产生差异化的竞争优势。他回应说,公司不会在基于成员的体验块、主题块和深度价值挖掘的创建上投入更大的精力。

他表示,欢乐城未来不会逐步转变为商业地产的资产管理公司,也不想享受太多的物业,但会逐步扩大管理的商场面积。这也是政府近期政策所倡导的方向。国务院办公厅上个月公布的《关于推展实体零售创意转型的意见》中,明确表示不引导业态相似、功能重叠、市场饱和度高的商场、百货、家居市场有序解散城市核心商圈,反对有条件及时调整商业结构,丰富体验业态,从传统的销售场所向社会体验、家居消费、时尚消费、文化消费中心转变。

百仕通集团(Blackstone Group)中国房地产部总裁兼董事总经理王表示,该公司目前对投资零售物业持谨慎态度,小型商场、高端零售、无法改变设计结构的物业、位于供需缺失商业区的商场、定位不佳的商场等商业地产项目很少出现在该公司的投资者群体中。王表示,百仕通不会在城市核心区投资大型楼盘,将通过改善管理、调整租户群体来提高商场的销售额,最终增加租金收入。


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